Baurecht für Bauunternehmen / Handwerker

Als Bauunternehmer/Handwerker können Sie in der Regel vorgeben, welche rechtlichen Grundlagen für ihren Auftrag gelten sollen.
Dies gilt jedenfalls dann, wenn Sie von privaten Bauherrn/Kunden beauftragt werden.
Grundsätzlich gelten die gesetzlichen Regelungen des BGB zum Werkvertrag.
Die Regelungen zum Werkvertrag regeln umfangreich die wechselseitigen Rechte und Pflichten aus dem Vertrag, insbesondere besondere Formen der Absicherung der Vergütung des Werkunternehmers, das Recht auf Abschlagszahlungen für in sich abgeschlossene Leistungen, zur Abnahme und zur Gewährleistung/Nachbesserung.
Selbstverständlich können – im zulässigen Rahmen – die gesetzlichen Regelungen in einem schriftlichen Werkvertrag weiter ausgestaltet werden, z.B. hinsichtlich pauschaler Abschlagszahlungen bei Handwerkerleistungen.
Eine solche Ausgestaltung empfiehlt sich.
Neben den Regelungen des BGB zum Werkvertrag gibt es noch die VOB/B.
Dies ist die Abkürzung für „Vergabe – und Vertragsordnung Bau“ und steht für ein Regelwerk, welches Spitzenverbände der Bauwirtschaft und der öffentlichen Hand ausgearbeitet haben.
Bei öffentlichen Aufträgen erfolgt die Ausschreibung von Aufträgen immer auf der Grundlage dieser VOB/B.
Aber ist es sinnvoll, auch bei einem Auftrag eines privaten Bauherrn die Geltung der VOB/B vereinbaren zu wollen?
Erfahrungsgemäß sind die komplexen Regelungen der VOB/B für Handwerker und kleinere Bauunternehmen viel zu unübersichtlich und stellen viele formale Hürden auf, die in der Praxis gar nicht umgesetzt werden können.
Daher sollten Handwerker und kleinere Bauunternehmen auf Vertragsmuster zurückgreifen, die auf ihr Unternehmen zugeschnitten sind und auf den Regelungen des Werkvertragsrechts des BGB basieren.
Entsprechende Vertragsgestaltung wird natürlich angeboten.
Wenn Sie Bauträger sind, gilt allerdings dann zwingend auch die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBv). Diese sichert besonders die Interessen des Erwerbes, da die Immobilie auf dem Grundeigentum des Bauträgers errichtet und dann erst mit der fertigen Immobilie an den Käufer übertragen wird und regelt gesondert u.a. die Zahlungen nach Baufortschritt, der Sicherung der späteren Übertragung der Immobilie und die Zweckbindung der Abschlagszahlungen.

Gem. § 648 a BGB kann der Unternehmer eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davom vom Auftraggeber (Bauherrn) eine Sicherheit für die vereinbarte, aber noch nicht gezahlte Vergütung verlangen.
Die Sicherheit wird üblicherweise in Form einer Bankbürgschaft vom Bauherrn gestellt.
Allerdings muss der Bauunternehmer die Kosten dieser Sicherheit bis zum Höchstsatz von 2 % für das Jahr (Avalprovision für die Bürgschaft) zu erstatten.
Auch wenn der Geber der Sicherheit nur an den Bauunternehmer zahlen darf (und muss), wenn der Bauherr zustimmt oder aber ein vollstreckbares gerichtliches Urteil vorliegt, so kann der Bauunternehmer hierüber eine Absicherung seiner Vergütung erreichen und das Insolvenzrisiko des Bauherrn für sich ausschließen.
Für bereits erbrachte Werkleistungen kann der Bauunternehmer sogar eine Eintragung einer Sicherungshypothek auf dem Grundstück des Bauherrn verlangen (E 648 BGB).

Hat der Bauherr einen Architekten herangezogen und mit der Baubegleitung/Überwachung beauftragt, sollte frühzeitig geklärt werden, welche Vollmachten der Architekt tatsächlich hat.
Allein aus der Beauftragung eines Architekten durch den Bauherrn mit Baubegleitung/Überwachung folgt nämlich nicht, dass dieser auch befugt sein soll, Namens und auf Rechnung der Bauherrn Aufträge zu erteilen.
Verlangt der Architekt Änderungen oder Zusätze zum ursprünglichen Leistungsumfang, schulden der Bauherr hieraus entstehende Vergütungsansprüche nur, wenn der Architekt hierzu ausdrücklich vom Bauherrn auch bevollmächtigt war.