Mietrecht

Bei Mietverträgen über Wohnraum werden fast immer Formularverträge aus dem Handel oder von Vereinigungen wie dem Verband „Haus & Grund“ verwandt.
Da Formularverträge – wie Allgemeine Geschäftsbedingungen auch – der ständigen Überprüfung durch die Gerichte auf die Wirksamkeit einzelner Klausen hin überprüft werden,
Daher gibt es leider gerade für Vermieter keine wirkliche Gewissheit, ob die Klauseln des Mietvertrages in einigen Jahren von der Rechtsprechung noch als wirksam angesehen werden.
In letzter Zeit hat es gerade bei den Renovierungsklauseln (Schönheitsreparaturen) eine Vielzahl von Entscheidungen gegeben, die die Rechte der Mieter gestärkt und einige Klauseln zu Renovierungspflichten als unwirksam angesehen haben.

Neben der Grundmiete zahlt der Mieter regelmäßig auch Vorauszahlungen auf die Neben- und Betriebskosten, teilweise auch für Heizung und Strom, je nach Art der Beheizung und Ausgestaltung.
Dabei ist zunächst auf folgendes zu achten: Der Regelfall des Gesetzes sieht vor, dass der Vermieter die Neben- und Betriebskosten selbst trägt.
Es bedarf daher also erstmal einer wirksamen Übertragung der Pflicht zur Zahlung von Neben- und Betriebskosten auf den Mieter.
Dann müssen auch sämtliche Kostenpositionen, die der Mieter mit den Neben. Und Betriebskosten tragen soll, jeweils im Mietvertrag aufgeführt sein.
Dabei sind auch nur die Kostenpositionen auf den Mieter umlegbar, die ausdrücklich in § 2 Nr. 1 bis 17 BetrKV (Betriebskostenverordnung) aufgeführt sind.
Die Nebenkostenabrechnung muss aus sich heraus verständlich sein und jeweils die Gesamtkosten der einzelnen Position, den Umlagemaßstab, den Anteil und den anteiligen Betrag des Mieters ausweisen. Anderenfalls sind etwaige Nachforderungen nicht fällig.
Die Nebenkostenabrechnung muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraum zugehen, anderenfalls sind Nachforderungen ausgeschlossen.
Endet also der Abrechnungszeitraum zum 31.12. eines Jahres, muss dem Mieter die Nebenkostenabrechnung spätestens am 31.12. des Folgejahres zugehen.

Der Vermieter kann bereits im Mietvertrag vorsehen, dass sich die Miete im Lauf der Zeit schrittweise erhöht (sog. Staffelmiete). Eine solche Vereinbarung kann wirksam sein, wird jedoch – gerade bei Mietern von Wohnraum – selten akzeptiert.
Doch auch im Lauf eines Mietverhältnisses über Wohnraum kann der Vermieter zur Anhebung der Miete berechtigt sein.
Dies beispielsweise dann, wenn der Mietzins unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
Wenn der Mietzins dann mindestens 15 Monat gleich geblieben war und die Erhöhung nicht mehr als 20% der Grundmiete ausmacht, kann der Vermieter die Zustimmung des Mieters bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen.
Die ortsübliche Vergleichsmiete kann der Vermieter durch Benennung von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen und deren Mietpreis belegen oder sich an einem Mietspiegel orientieren, wenn es diesen für die entsprechende Stadt bzw. Stadtteil gibt.
Der Mieter hat dann eine Prüfungsfrist bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens.
Stimmt er der Erhöhung nicht zu, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen. Die Klage muss aber binnen einer Frist von drei Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist erhoben werden.
Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Vermieter die Miete auch aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen erhöhen, und zwar bis zu 11% jährlich der für die Wohnung aufgewendeten Kosten.
Streitig ist hierbei oft, ob und in welchem Umfang es sich tatsächlich um eine Modernisierungsmaßnahme gehandelt hat, also den Gebrauchswert der Mietsache oder die Wohnverhältnisse nachhaltig erhöht und verbessert hat oder ob es nicht nur eine Renovierungsmaßnahme war, deren Kosten der Vermieter allein tragen muss.

Wenn die Mietsache Mängel aufweist, für deren Beseitigung der Vermieter zuständig ist, müssen diesem die Mängel angezeigt werden.
Erfolgt keine Beseitigung, sollte eine Frist gesetzt werden. Zugleich kann die Ankündigung erfolgen, dass die Miete gemindert wird, wenn nach Ablauf der Frist die Mängel nicht beseitigt sein sollten.
Die Fristen müssen natürlich angemessen sein.
Aber in welcher Höhe kann man die Miete mindern? Dies hängt im Einzelfall von der Schwere des Mangels und dem Ausmaß der Beeinträchtigung der Wohnung und der Nutzbarkeit der Wohnung durch den Mangel ab.
Im Internet gibt es hierzu eine Reihe von Listen, die %-Zahlen und zu diesem Mangel ergangene Gerichtsurteile angeben. Aber Vorsicht!!
Es ist immer eine Einzelfallprüfung notwendig und es ist immer schwer zu prognostizieren, wie das Gericht, welches letztlich mit dem Fall beschäftigt ist, Ausmaß und Schwere beurteilen wird.
Mindert der Mieter die Miete zu stark, riskiert er eine wirksame fristlose Kündigung des Mietverhältnisses, wenn der Zahlungsrückstand entsprechende Höhen erreicht!!!
Die fristlose Kündigung ist gerechtfertigt, wenn der Mietrückstand bei zwei aufeinander folgenden Terminen eine Monatsmiete übersteigt oder bei mehreren Zahlungsterminen zwei Monatsmieten erreicht.

Ist der Vermieter zur Kündigung berechtigt und zieht der Mieter nicht aus, kann der Vermieter Räumungsklage erheben.
Neu seit dem 01.05.2013 ist eine Verbesserung, um als Vermieter gegen Mietnomaden vorgehen zu können.
Mit Klagerhebung kann der Vermieter zugleich beantragen, dass der Mieter die jeweils fälligen Monatsbeträge hinterlegen muss bei Gericht.
Versäumt der Mieter dies für einen Monat, kann der Vermieter direkt einen Räumungstitel durch einstweilige Verfügung erlangen.
Damit entfallen bei zahlungsschwachen Mietern die monatelangen Verfahren, die oft zu erheblichen finanziellen Einbußen der Vermieter in der Vergangenheit geführt haben.