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Baurecht für Bauherren

Baurecht für Bauherren

Baubeschreibung

Neben den vertraglichen Grundlagen ist für den Bauherrn ein gründliches Studium der Baubeschreibung äußerst wichtig, da die Baubeschreibung regelt, was der Bauunternehmer – in der Regel für einen Festpreis – zu erbringen hat und was eben nicht bzw. nur gegen gesonderte Vergütung.
Oft werden hierbei „Kleinigkeiten“ übersehen, die später zu Verdruss oder Mehrkosten führen, z.B. wenn der Bauherr später feststellt, dass ihm die in der Baubeschreibung festgelegte Anzahl und Lage von Steckdosen, Datenleitungen usw. nicht ausreicht oder sich Fenster zwar öffnen, aber eben nicht kippen lassen, obwohl dies angebracht wäre.
Oder Baubeschreibungen sind generell zu allgemein formuliert, sehen keine konkreten Mengenangaben oder Produktbeschreibungen vor.
Auch fehlen oft Preisangaben oder genau Produktangaben. Es werden zwar oft Markennamen für Produkte angegeben, z.B. bei Badarmaturen, die jedoch nicht näher konkretisiert sind und zudem meist die Einschränkung „oder gleichwertig“ enthalten, so dass vortrefflich darüber gestritten werden kann, ob die eingebauten Badarmaturen nun im Verhältnis zur Baubeschreibung gleichwertig sind oder nicht.

Abnahme

Eine Abnahme des Bauwerks sollte immer förmlich erfolgen und ein Abnahmeprotokoll erstellt werden.
Rechtlich hat die Abnahme die Wirkung, dass mit der Abnahme die restliche Vergütung des Bauunternehmers fällig wird und die Gefahr des Untergangs des Bauwerks auf den Bauherren übergeht, also z.B. die Gefahr eines Hausbrandes o.ä.
Zudem muss sich der Bauherr bei der Abnahme jedenfalls alle sichtbaren Mängel ausdrücklich vorbehalten, da er ansonsten hinsichtlich dieser Mängel seiner Gewährleistungsrechte verlustig gehen kann.
Auch eine eventuell vereinbarte Vertragsstrafe für die nicht rechtzeitige Fertigstellung muss ausdrücklich bei der Abnahme vorbehalten werden.

Vertragsstrafe

Bauherren sollten in den Verhandlungen zum Bauvertrag stets versuchen, mit dem Bauunternehmen eine Vertragsstrafe für den Fall zu vereinbaren, dass das Haus nicht zum vereinbarten Zeitpunkt fertig wird.
Ist ein fester Fertigstellungstermin vereinbart, können Bauherren zwar auch bei einer vom Bauunternehmen verschuldeten Überschreitung des Termins Schadenersatz geltend machen, z.B. eine weiter auflaufende Miete neben den Kreditzinsen für das neue Haus, Kosten für eine Zwischenlagerung von Möbeln etc..
Aber die Terminüberschreitung muss vom Unternehmen verschuldet sein.
Außerdem umfasst Schadenersatz nicht die Unannehmlichkeiten, die sich bei einer Terminüberschreitung ergeben können, wenn man z.B. seine alte Wohnung bereits räumen muss, aber noch nicht ins neue Haus einziehen kann und deshalb z.B. beengt bei Freunden oder der Familie vorübergehend unterkommen muss.
Die Vertragsstrafe hingegen deckt – pauschal – insbesondere solche „Unannehmlichkeiten“ finanziell ab und kann – bei entsprechender Fassung des Bauvertrages – neben dem Ersatz konkreter Schäden verlangt werden.
Ansprüche auf Vertragsstrafe müssen jedoch ausdrücklich bei der Abnahme vorbehalten werden.

Gewährleistungseinbehalt

Bauherren sollten in jedem Fall versuchen, im Bauvertrag einen Gewährleistungseinbehalt von 5% des Werklohns für die Dauer der Gewährleistung zu vereinbaren. Dieser Betrag kann dann bis zum Ablauf der Gewährleistungsfrist einbehalten werden. Ein solcher Einbehalt ist üblich.
Bei Bauwerken z.B. beträgt die Gewährleistungszeit 5 Jahre, beginnend mit der Abnahme.
Wenn nach 4 Jahren ein Mangel am Haus auftritt, können Sie Gewährleistungsansprüche geltend machen. Was aber, wenn das Bauunternehmen zwischenzeitlich längst in Insolvenz geraten ist?
Dann laufen die Gewährleistungsansprüche in Leere.
Besteht jedoch ein Gewährleistungseinbehalt von 5 % des Werklohns, kann der Bauherr dieses Geld jetzt einsetzen, um die Mängel beseitigen zu lassen.
Häufig lösen Bauunternehmen den Einbehalt in Bar durch eine sog. Gewährleistungsbürgschaft einer Großbank oder Versicherung ab, so dass Sie 100% des Werklohns zahlen, aber über 5% eine Bürgschaft für die Dauer der Gewährleitung bekommen. Auch in diesem Fall besteht wenigstens eine finanzielle Absicherung im Hinblick auf die Beseitigung zukünftiger Mängel.

Zurückbehaltungsrecht

Werden vor oder bei Abnahme Baumängel sichtbar, hat der Bauherr einen Mängelbeseitigungsanspruch.
Um den Werkunternehmer zu veranlassen, auch tatsächlich die Mängelbeseitigung – gerade nach der Abnahme – durchzuführen, billigt die Rechtsprechung dem Bauherren ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des zweifachen Wertes der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten zu.
Dieser Betrag kann also vom Bauherrn von der Schlussrechnung einbehalten werden bis zur Beseitigung des Mangels.
Früher betrug dieser „Druckzuschlag“ sogar den dreifachen Wert der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten.

Nachbesserung

Treten Mängel an der Werkleistung auf, sind diese grundsätzlich zunächst dem Werkunternehmer anzuzeigen und dieser ist zur Beseitigung aufzufordern.
Der Werkunternehmer hat auch gesetzlich das Recht, sein mangelhaftes Werk selbst nachzubessern.
D.h., erst nach Ablauf einer angemessenen Frist zur Nachbesserung/Nacherfüllung kann der Bauherr den Mangel selbst bzw. durch eine andere Firma beseitigen lassen und die dafür erforderlichen Kosten vom Bauunternehmer verlangen.
Der Fristsetzung bedarf es nicht, wenn der Bauunternehmer die Mängelbeseitigung ablehnt.
Ein Recht zur Selbstbeseitigung besteht auch, wenn die Mangelbeseitigungsversuche des Bauunternehmers fehlgeschlagen sind. Dabei ist jeweils im Einzelfall zu prüfen, wann die Versuche als fehlgeschlagen angesehen werden können.